ELEGIR LA MEJOR
PARCELA PARA
CONSTRUIR TU CASA
La decisión de elegir la mejor parcela para construir tu casa puede ser fundamental, y determinante, en el tipo de casa que finalmente se pueda diseñar, proyectar y construir ya que son muchos los factores que pueden influir. En este artículo te contamos las claves.
Son muchos los factores que influyen en cómo elegir un terreno para construir una casa: con pendiente o plana, orientación de la parcela, forma (cuadrada, alargada…), geología (roca, arcilla), accesos y ubicación, entre otros.
Entre los principales factores, se encuentra la orientación de un terreno para construirse entiende, por ejemplo, que una casa tiene orientación norte si su fachada principal está enfocada al norte. No obstante, podemos dar más importancia a la orientación que tenga la terraza y la piscina, o una la zona de día (un salón abierto al jardín) o un dormitorio principal en una planta superior y con determinadas vistas.
La orientación de un terreno o parcela influye en otros aspectos a tener en cuenta a la hora de construir una casa, modular o tradicional: las horas de soleamiento y, por tanto, el consumo energético; la cantidad de luz natural (algo fundamental en las casas inHAUS); las vistas; la privacidad que aportemos a determinadas zonas de la vivienda (en función de construcciones cercanas o de la orografía: si hay acceso visual a la piscina, por ejemplo) y la comodidad, en el sentido del acceso a la casa (a pie o con el coche, a un garaje) o a la piscina.
En relación con el acceso, también se aconseja tener en cuenta la iluminación que tiene el acceso desde la vía pública. Esto se recomienda en determinados casos, por motivos de seguridad.
Las orientaciones pueden ser puras (norte, sur, este y oeste) o mixtas (nordeste, norte-nordeste, norte-noroeste, sudeste, sur-sureste o sur-suroeste, etc.). NO existe ninguna fórmula 100 % adecuada, porque depende del lugar del mundo del terreno, de clima en invierno y en verano, de las vistas… De muchos factores.
¿CÓMO SE ORIENTAN
LAS CASAS?
Norte
La parcela y la casa tiene menos horas de luz en la fachada orientada a este punto cardinal. Ayuda a tener una casa más fresca en zonas cálidas. Por el contrario, es una casa fría en zonas menos cálidas, por eso no suele ser recomendada al implicar un mayor gasto energético para calentarla en invierno.
Sur
La casa recibe más horas de luz. La vivienda es más confortable en zonas frías y así adquiere un mayor ahorro de energía, para obtener o mantener una temperatura de confort. Alcanzar esta temperatura de confort no supone apenas ningún gasto energético cuando contamos con los sistemas de aerotermia usados por inHAUS y los óptimos niveles de aislamiento térmico de nuestras casas. Aunque, lógicamente, depende de diversos factores como la ubicación, el clima y las vistas, “solemos recomendar orientaciones con más horas de sol, por ejemplo, casas con zonas de día o con zona de piscina abiertas al sureste”. No obstante, “para hacer una recomendación concreta, debemos comprender el entorno; es decir, analizar y entender la parcela en cuestión”, matiza Belén Genovés, responsable de Prescripción en Casas inHAUS. Según destaca la asociación de agentes inmobiliarios de Catalunya, en la orientación sur, el sol da todo el día en invierno, primavera y otoño; y en verano, en las horas centrales, las de más calor.
Este
Con esa orientación, hay más luz y calor entre el amanecer y el mediodía. Es una buena opción para climas fríos, si la orientación sur no es la más recomendable (por las vistas o los vecinos, por ejemplo). La casa o terreno recibe calor por la mañana y se va disipando por la tarde. Por ejemplo, este tipo de orientación (siempre que no influyan otros factores con más peso), puede ser la mejor para la zona centro de España y los alrededores de Madrid. Consigue que la casa esté protegida del calor en verano y aporta un buen aprovechamiento en invierno.
Oeste
La casa y el terreno tienen más horas de luz tras el mediodía. Esto puede suponer demasiado calor en verano en zonas muy cálidas. Y se considera que este calor no se llega a rentabilizar en invierno. Existen personas que pasan la mayor parte del día, o de la mañana, fuera de sus casas y regresan al atardecer. “Quiere luz desde el oeste, pero esta luz es más baja y más incómoda. Por eso, como norma general, es menos deseable”, apunta la experta en la materia. Como es comprensible, siempre existirán matices dependiendo del lugar dónde se ubique el eterno y el uso que sé la casa: si es para veraneo o vacaciones, o bien si es vivienda principal, para todo el año. Al final de este texto, os aportamos algunos enlaces recomendados en los que cualquier persona puede ver el recorrido que hace el sol en distintas épocas del año, introduciendo unas coordenadas o una dirección de una casa o una parcela o terreno.
ASPECTOS TÉCNICOS
DE LAS PARCELAS
Las recomendaciones básicas de inHAUS
que se deben tener en cuenta a la hora
de elegir un terreno.
En primer lugar, que sea un terreno edificable, esto significa que debe estar catalogado como suelo urbano y, por tanto, tendrá los servicios básicos necesarios: luz, agua y saneamiento.
Existen tres grandes usos de suelo: urbano, urbanizable y rústico. Se necesita que sea urbano.
Si la calificación urbanística del suelo es urbanizable, significa que está en una fase previa a ser considerado urbano. Lo será, pero todavía no cuenta con todos los servicios básicos necesarios y, por lo tanto, no está habilitado para construir en él. Existen casos en que se pueda construir bajo condiciones urbanística que nos obliguen a instalar una fosa séptica o un depósito.
El suelo rústico no cuenta con servicios de luz, agua y saneamiento y, a priori, no se pueden edificar viviendas. De todos modos, en otro post entraremos más a fondo a explicar lo que ocurre con los terrenos rústicos y si pueden admitir una casa prefabricada.
Una vez elegido el terreno, debemos tener en cuenta los parámetros urbanísticos que debe cumplir antes de comprarlo:
Superficie de la parcela: parcela mínima
Comprobar la superficie mínima que debe tener la parcela para que se pueda edificar en ella.
Se recomienda buscar una ‘parcela mínima’, con al menos 500 m2. Esta es la superficie en la que se permite construir una vivienda aislada en el 90 % de municipios en España. Pero hay excepciones, una parcela de 400 m2 puede estar en el límite y “el Ayuntamiento puede obligar a hacer una casa pareada o adosada”. Si el terreno es de 300 m2, es muy probable que la normativa obligue a l tipología de adosado o pareado.
Lindes de parcelas
Otro aspecto a tener en cuenta son las lindes. La distancia que debe haber entre la edificación y el linde de la parcela. Con frecuencia son 5 metros a la vía pública y 3 metros a los laterales. Pero, atención, depende de cada normativa y hay municipios que lo marcan al revés: 3 metros a la vía pública y 5 a los laterales (vecinos). Incluso puede haber especificaciones diferentes en distintas áreas dentro de un mismo municipio.
Con respecto a las lindes, en parcelas, más grandes (miles de metros cuadrados), pueden marcarse distancias mínimas de 10 metros. Existen zonas en España, como Baleares, donde las legislaciones urbanísticas municipales fijan restricciones de lindes más exigentes.
Un aspecto que a veces no se tiene en cuenta es que también puede haber en la normativa referencia a la distancia a linde de la parte posterior de la casa.
De ahí, la vital importancia de contar con la ficha urbanística de la parcela o finca, emitida por el Ayuntamiento.
INFORME URBANÍSTICO,
FICHA URBANÍSTICA U HOJA
DE CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS
Es fundamental solicitar el informe urbanístico al Ayto. correspondiente. Es un documento “clave”, subraya Belén Genovés, especialista en ventas: quien busque comprar una parcela “debe solicitar la ficha urbanística al Ayuntamiento”.
Este documento público, también llamado hoja de circunstancias urbanísticas o informe urbanístico, puede ser pedido por cualquier ciudadano, abonando la tasa municipal correspondiente. ¿Cuánto cuesta una ficha urbanística? Depende de cada municipio, pero puede rondar los 20 euros.
Este documento, que habitualmente puede haber sido solicitado anteriormente por el vendedor de una parcela, y ofrecido al comprador, incluye la información básica de los condicionantes de la normativa urbanística: tamaño de la parcela mínima, lindes, edificabilidad (superficie máxima construible, según el número de plantas), ocupación de la parcela (la planta, la ‘huella’ que dejaría la casa sobre el terreno, a vista de pájaro), número de alturas (obligatorias o permitidas), altura de cornisa y sus condicionantes, si la cubierta debe ser inclinada…
Concepto de ocupación de una parcela: superficie que ocupa la edificación en la parcela. Desde el cielo, o satélite, la huella de la vivienda sobre el terreno.
Concepto de edificabilidad: máxima superficie construida que se puede ejecutar en la parcela. Puede estar repartida en una sola planta, en dos o en las que nos permita la normativa, pero la suma de la superficie de todos los niveles no puede sobrepasar este máximo. Por ejemplo, si se desea una vivienda de 200 metros cuadrados, esta superficie se puede desarrollar en una vivienda de una planta o dos plantas de 100 m2 cada una.
El contenido de cada ficha o informe urbanístico, puede variar mucho: desde una sola hoja con datos muy básicos, hasta varias páginas con muchos detalles. En todo caso, es una información orientativa, un informe no vinculante, y lo que se puede o se debe hacer, quedará confirmado en una fase posterior: en la presentación de proyecto y obtención de licencia.
PENDIENTE DE LA
PARCELA; INCLINACIÓN
DEL TERRENO
Es un factor fundamental a la hora de elegir un terreno para construir una casa. Se considera que una parcela tiene pendiente cuando cuenta con más de un 3 % y un 5 % de desnivel. Una parcela con pendiente seguro que va a necesitar movimientos de tierras, para cualquier tipo de construcción (tradicional o modular). Una parcela plana, o llana, no requiere de movimientos de tierras importantes y, por tanto, simplifica los trabajos en parcela. Como consecuencia, el coste puede ser acotado, subrayan los expertos de inHAUS.
Cuanto mayor sea la pendiente, más elevado será el coste de preparación del terreno: requerirá muros de contención (por ejemplo, de hormigón), excavaciones, movimientos de tierras y obra civil como forjados para zonas aterrazadas, entre otras posibles acciones.
De forma general, adquirir una parcela plana suele costar más que una parcela con pendiente. Pero en muchas ocasiones el terreno inclinado puede acabar siendo más caro, cuando se suman los trabajos de preparación. El coste puede ir, simplemente como orientación desde los 100.000, 120.000 o 150.000 euros en terreno llano con piscina y jardín, hasta más o menos 300.000 si hay un desnivel más pronunciado.
Las dimensiones del terreno también condicionan cual sería la tipología idónea de casa para esa parcela. Por ejemplo, un terreno llano, grande (de 1.500 m2, por ejemplo), puede ser más conveniente para una vivienda en una sola planta (baja), salvo si se requiere altura para disfrutar de vistas.
Una parcela en pendiente quizá pueda aconsejar construir una casa en dos alturas. Incluso, por ejemplo, con la zona de día cambiada a la planta superior, si el acceso a la vivienda por la vía pública se encuentra en la parte alta. La inversión de las zonas de noche (frecuentemente en el primer piso) y de día (habitualmente en la planta baja) cada vez es más demandada, atendiendo a las características del terreno, las vistas o las necesidades de la familia.
Estudio topográfico y estudio geotécnico
La pendiente o inclinación del terreno deberá ser especificado por el estudio topográfico, que marca las cotas o diferentes alturas. Para su realización, en ocasiones será necesario retirar la vegetación baja existente. El precio de este informe puede oscilar sobre los 600 euros.
El estudio geotécnico aporta otra información que puede ser relevante en el coste final de la obra. Por ejemplo, si el terreno es rocos o arcilloso. Si una parcela combina pendiente y roca, es altamente probable que la cimentación y la piscina sean partidas costosas.
Lo ideal para un terreno es que contenga arcilla, pero de una consistencia media. Si es muy blando, los cimientos van a requerir sistemas complementarios, más profundos, como los pilotes o pilotaje, que buscan estratos más consistentes en capas más bajas.
OTROS FACTORES A
TENER EN CUENTA:
RÉGIMEN DE
VIENTOS
Existen vientos que se levantan con cierta frecuencia en determinadas zonas, de España o, de otros países. En España, por ejemplo, a la hora de orientar una casa deben tenerse en cuenta estos fenómenos atmosféricos.
Por ejemplo, el viento cálido de Poniente en los valles de los ríos en zonas de Valencia y Castellón (llamado también viento terral en zonas costeras mediterráneas, porque procede de la tierra interior); Tramontana en Baleares y áreas del nordeste de Catalunya (es un viento frío de nordeste o el norte) y viento de Levante (del este, junto al mar), por mencionar algunos.
