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- Ventajas
financieras
Cómo afecta el tiempo y el tipo de construcción a los costes financieros de tu vivienda
Coste financiero
según el tiempo y tipo de construcción
Cuando hablamos de construcción tradicional, es común enfrentarse a plazos que pueden extenderse hasta los 24 meses o más en algunos casos, lo que alarga el tiempo de espera para entrar a vivir y también conlleva una serie de costes financieros significativos.
En Casas inHAUS fabricamos una casa en un plazo de tan solo 5 meses. Esta rapidez no solo es una ventaja a nivel práctico, sino que tiene implicaciones financieras que suponen un ahorro considerable para el cliente. A continuación, desglosamos estas ventajas comparando el modelo de construcción modular de inHAUS con la construcción tradicional que puede alargarse hasta 2 años.
1. Riesgo de inflación de los materiales
Cuanto más tiempo dure la construcción, mayor es el periodo en que el cliente tiene que asumir los riesgos de inflación y cambios de precios en los materiales.
Construcción Tradicional (24 meses):
Los precios de los materiales en proyectos largos pueden aumentar, incrementando el coste total. Supongamos una inflación del 3% anual y un presupuesto de la vivienda de 800.000€, esto añadiría 48.000€ adicionales en costes de materiales.
En algunas ocasiones en obra tradicional, cuando se hace el presupuesto, se tienen en cuenta y realmente este coste está “camuflado en el presupuesto”.
Construcción inHAUS (5 meses):
Fijación de precios: Al fabricar en menos tiempo, no hay riesgo de inflación de materiales. El precio de la casa y los materiales se fija desde el principio, eliminando la posibilidad de un sobrecoste de 48.000€ por inflación.
En casas inHAUS se piden todos los materiales en 24h, justo aceptada la financiación y con la licencia aprobada. Por tanto, no hay absolutamente ninguna diferencia de precio en compras, ni le afecta la inflación.
2. Costes indirectos: alquiler y gastos de vivienda
Durante la construcción de una vivienda tradicional, es probable que el cliente tenga que asumir gastos de alquiler, ya que no puede habitar la vivienda hasta que esté finalizada. Este es un gasto que puede ser considerable a lo largo de dos años.
Construcción Tradicional (24 meses):
Alquiler mensual: Supongamos un alquiler de 1.500€/mes mientras se construye la casa. En 24 meses, esto suma 36.000€ en alquileres, sin contar con otros gastos adicionales como suministros.
Construcción inHAUS (5 meses):
Alquiler mensual: En un plazo de 5 meses, el coste total del alquiler sería de 7.500€, lo que supone un ahorro de 28.500€ respecto a una construcción más lenta.
3. Seguros y costes de supervisión de obra
Durante el periodo de construcción, el cliente tiene que asumir el coste de diferentes seguros relacionados con la obra y la supervisión por parte de profesionales, como arquitectos y aparejadores. Estos costes también se ven incrementados cuanto más tiempo dure la obra.
Construcción Tradicional (24 meses):
Supervisión de obra: La contratación de un arquitecto o aparejador para la supervisión puede suponer 5.000€/año. En dos años, el coste sería de 10.000€.
Construcción inHAUS (5 meses):
Al tener todo tipo de profesionales en plantilla, en Casas inHAUS la dirección de obra está incluida, por ser un proceso industrial y llevar a cabo este control en la propia fábrica.
4. Costes de tasación
Cuando solicitas un préstamo de autopromoción, el proceso implica una serie de tasaciones para valorar que se van completando las fases de la obra y así liberar nuevas partidas del préstamo. Cada tasación implica un coste considerable dentro del proceso.
Construcción Tradicional (24 meses):
A lo largo de una construcción en obra tradicional in situ, se realizan varias tasaciones: una inicial del terreno, tasaciones parciales durante la obra (cada vez que se completa una fase importante) y una última tasación final.
Cada tasación tiene un coste medio de 350€, si en total se realizan 8 o más tasaciones en un proyecto, el coste puede ascender fácilmente a 2.800€ o más.
Construcción inHAUS (5 meses):
En cambio, con nuestro sistema modular, solo se realizan dos tasaciones: una inicial y una final, con un ahorro potencial de hasta 2.100€, lo que reduce significativamente los gastos asociados.
5. Mejora de la TIR (Tasa Interna de Retorno)
Si la construcción está destinada a la inversión, la TIR (Tasa Interna de Retorno) es un indicador clave para evaluar la rentabilidad. En un proyecto tradicional de 24 meses, los flujos de caja se retrasan, lo que afecta negativamente la TIR debido al tiempo que tarda en recuperarse la inversión inicial.
Para ilustrar el impacto en la TIR, consideremos la fórmula simplificada, teniendo en cuenta un proyecto con una inversión inicial de 800.000€ y un precio de venta proyectado de 1.100.000€. Los ingresos netos serían de 300.000€, pero el tiempo es clave en cómo estos se traducen en rentabilidad.
Fórmula simplificada de la TIR:
– Ingreso neto es el ingreso total menos los costes acumulados.
– Inversión inicial es el monto invertido al inicio (negativo).
– n es el número de periodos (en años).
Construcción Tradicional (24 meses):
Factores que afectan la TIR en construcción tradicional:
– Costes Financieros: Durante 24 meses, el promotor sigue pagando intereses sobre la financiación (si existe). Además, mientras no haya venta, no hay flujos de caja positivos.
– Inflación y Costos Operativos: Cuanto más se extiende el proyecto, más se acumulan gastos como seguros, costes de almacenamiento de materiales, alquileres de maquinaria, salarios, etc.
– Ingresos Retardados: El promotor no verá ingresos hasta después de 24 meses, lo que disminuye la rentabilidad ajustada por tiempo.
Cálculo estimado:
Para simplificar el ejemplo, asumamos que los costes financieros y operativos durante los 24 meses ascienden a 70.000€.
Los datos para el cálculo serían:
– Inversión inicial: 800.000€
– Ingreso neto después de 2 años:
1.100.000€ – 70.000€ = 1.030.000€
– n = 2 años
Interpretación: Con esta información, la TIR estimada es de 13,5% anual, ya que los beneficios se ven erosionados por el tiempo que tarda en generarse el retorno y los costes adicionales que surgen durante el largo proceso de construcción.
Construcción inHAUS (5 meses):
El mismo proyecto se realiza en 5 meses bajo el modelo inHAUS. Los beneficios de este modelo se basan en la rapidez, lo que reduce significativamente los costes financieros y acelera los flujos de caja positivos.
Factores que mejoran la TIR en construcción inHAUS:
– Menores Costes Financieros: Al completar la construcción en 5 meses, los intereses o gastos de financiación son mucho menores.
– Menores Costes Operativos: Menos tiempo implica menos pagos de seguros, salarios y otros gastos.
– Ingresos Acelerados: Al vender la casa mucho antes (en solo 5 meses), el promotor puede reinvertir u obtener ganancias más rápidamente.
Cálculo estimado:
En este caso, los costes operativos y financieros se reducen significativamente, pongamos que a 15.000€ en lugar de 70.000€.
Los datos para el cálculo serían:
– Inversión inicial: 800.000€
– Ingreso neto después de 5 meses:
1.100.000€ – 15.000€ = 1.085.000€
– n = 5/12 años (aproximadamente 0,4167 años)
Interpretación: Con este escenario, la TIR es mucho más alta, ya que el retorno se produce en un plazo mucho más corto y con menores costes. La TIR estimada es de 98,7% anual, debido a la combinación de menos costes y un retorno más rápido.
Conclusión
La rapidez en la construcción modular de Casas inHAUS no solo aporta beneficios prácticos, sino también financieros significativos. Al reducir el tiempo de ejecución a solo 5 meses, los clientes minimizan el riesgo de inflación en materiales, los costes indirectos como el alquiler, seguros y supervisión de obra, además de reducir drásticamente el número de tasaciones necesarias. Para inversores, esta velocidad también mejora la TIR, permitiendo obtener rentabilidad en menos tiempo y con menores gastos acumulados, haciendo de la construcción modular una opción económicamente sólida y atractiva.
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