¿Es posible instalar una casa prefabricada en suelo rústico?
Construir una vivienda en suelo rústico tiene sus particularidades, te contamos cuáles
Una cuestión extendida a la hora de adquirir un terreno, comprar una parcela concreta e incluso construir una casa, es si en una parcela rústica se puede construir una vivenda.
Antes de contestar a la cuestión, es importante entender qué es el suelo rústico y por qué está protegido. El suelo rústico, o suelo no urbanizable, se destina principalmente a la agricultura, ganadería, forestación o protección ambiental. Su principal función es preservar el paisaje y evitar la expansión descontrolada de los núcleos urbanos. El artículo 12 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015), especifica que el suelo rústico está sometido a un régimen de protección que limita su transformación y explotación para fines urbanísticos. Además, se especifican dos tipos de suelo rústico:
– Suelo rústico protegido: Protegido por motivos ecológicos, paisajísticos o culturales. En general, en este tipo de suelo, la construcción está prohibida salvo que esté directamente vinculada a la actividad agrícola, ganadera o a la conservación del medio natural.
– Suelo rústico común: Aunque está menos protegido que el suelo rústico de protección especial, las construcciones deben cumplir con ciertos criterios y requisitos para poder obtener la licencia.
Es por esto que la construcción de viviendas en suelo rústico plantea numerosos retos y requerimientos legales en España al estar especialmente protegido para preservar el entorno natural. Esto hace que los permisos y condiciones para construir en él sean más estrictos que en suelos urbanizables. Pero sí, construir en un suelo rústico es posible e instalar una casa prefabricada o modular también, puesto que debe cumplir los mismos requisitos, no existen diferencias con la construcción tradicional en cuanto a condiciones.
¿Qué requisitos se deben cumplir para construir en suelo rústico?
La construcción en suelo rústico no está completamente prohibida, pero requiere cumplir con una serie de condiciones y obtener las autorizaciones correspondientes del ayuntamiento. Estas varían según la normativa autonómica y local, por lo que es importante revisar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio en el que se encuentra el terreno para verificar los requisitos específicos aplicables a la zona. Por regla general existen excepciones como las viviendas vinculadas a actividades rurales o declaradas de interés público (turísticas por ejemplo). Además, también es posible construir viviendas unifamiliares, a continuación detallamos cómo.
Viviendas unifamiliares aisladas en terreno rústico
En algunos casos, es posible construir viviendas unifamiliares en suelo rústico. Para ello, las normativas locales suelen exigir ciertos requisitos:
– Tamaño mínimo de la parcela: La normativa suele exigir un tamaño mínimo de la parcela en la que se construya. Por ejemplo, se suelen requerir parcelas de al menos 10.000 m² en muchas zonas, aunque este requisito puede variar según la localización y las características del suelo. Por ejemplo, en Andalucía la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) establece que para construir una vivienda en suelo no urbanizable, la parcela debe tener un mínimo de 25.000 m². Otro ejemplo es el caso de Ibiza y Mallorca, en el Plan Terrotiral Insular (PTI) se estipula que aunque para construir una vivienda unifamiliar en suelo rústico común, la parcela debe tener un mínimo de 15.000 m². En algunas áreas más protegidas, como Red Natura 2000, la parcela mínima requerida puede alzanar hasta los 50.000 m².
– Densidad de construcción: También se estipula un máximo de superficie construida de la casa, que suele situarse entre un 2% y un 5% de la superficie total del terreno. Esto significa que por cada 10.000 m², se podrían construir entre 200 m² y 300 m² de vivienda, dependiendo de la normativa local y del tipo de suelo rústico. Una de las razones de esta condición es asegurar que las viviendas construidas están aisladas y que no se creen núcleos.
– Acceso legal y posible a la vivienda: La parcela debe tener un acceso legal para poder obtener la licencia de obras. Esto es uno de los primeros factores que se tienen en cuenta en el estudio de viabilidad del proyecto puesto que para poder construir en la parcela, debe ser posible el acceso de maquinaria pesada y la instalación de infraestructura de obra. La construcción industrializada presenta una ventaja indiscutible en este aspecto, y es que, al no ser necesaria la construcción on-site de la casa en la parcela, el proceso es más ágil y óptimo en estos terrenos. Únicamente la viabilidad debe estudiarse en el acceso de los módulos desde la fábrica al terreno y su implantación.
– Capacidad de autogestión: Al ser suelo rústico, son parcelas que anteriormente han tenido uso agrícola pero que no tienen suministros de electricidad, agua y saneamiento. En este punto es indispensable que las viviendas que se construyan sean autogestionables, empleando recursos como pozos, electricidad cercana, etc.
– Impacto ambiental y paisajístico: Es vital que la edificación no cause un impacto significativo en el paisaje o el medio ambiente y para ello cualquier proyecto debe realizar un estudio de impacto ambiental para demostrar que no causará daño al entorno. Incluso en algunos municipios otro requisito es que la vivienda que se construya siga la estética rural.
En localizaciones como la Comunidad Valenciana, el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, establece que: la construcción en suelo no urbanizable solo es posible si se garantiza que la edificación no afecta a las características naturales y paisajísticas del terreno.
Además, en otras regiones como Mallorca, Menorca e Ibiza, en el Plan Terrotiral Insultar (PTI) se incluyen limitaciones en cuanto a piscinas y vallados. Sólo se permite la construcción de una piscina por vivienda y su tamaño no puede ser mayor a los 35m² de superficie. En cuanto al vallado este tiene que tener la altura máxima de un metro y estar adaptado al entorno natural de la parcela, cumpliendo la estética rural.
Ventajas de construir una casa en suelo rústico
Una de las principales ventajas económicas de construir una vivienda en suelo rústico es que el IBI (impuesto sobre bienes inmubles) es menor respecto a las zonas urbanas. Además, al ser viviendas autogestionables, el hecho de utilizar un pozo es más económico que el agua corriente de zonas urbanas. Por otro lado, el suelo rústico en algunas áreas tiene un coste menor que el sueo urbanizable. Sin olvidar, aspectos relacionados con la tranquilidad, privacidad y la posibilidad de estar en contacto con la naturaleza que ofrecen estas zonas rurales.
Además, si nos centramos en la construcción industrializada podemos destscar numerosas ventajas en la instalación de casas prefabricadas en terrenos rústicos. Por ejemplo, al no tener que tener la infraestructura de obra en la parcela, la construcción industrializada optimiza los recursos utilizados y consigue que el proceso de construcción sea más rápido. Esto es debido a que mientras se tramitan los permisos de licencia de obra, la casa se construye en una nave controlada, evitando los problemas derivados de la construcción en un terreno rústico on-site. en el caso de localizaciones como las Islas Baleares (Menorca, Ibiza, Mallorca…) la producción controlada en una fábrica de la vivienda presenta una ventaja adicional y es que, no es necesario transportar el equipo de obra e instalaciones o contratar estrictamente a constructores locales para poder construir tu casa.
Sin embargo, son significativas las limitaciones que existen para construir: normativas estrictas, falta de instalaciones y un proceso de trámites más complicado.
Trámites y permisos para construir en suelo rústico
Construir en suelo rústico implica seguir un riguroso proceso de autorización. Los principales pasos y tramites que te aconsejamos seguir para adquirir un terreno rústico o construir una casa en un terreno rústico son:
- Consulta la normativa urbanística: Revisa el PGOU del ayuntamiento correspondiente al terreno e infórmate sobre los requsitos locales de construcción, por ejemplo, alturas máximas, superficies de construcción totales, superficie mínima de vivienda, etc.
- Solicita un informe urbanístico: Este informe, que puedes obtener del ayuntamiento, te permitirá saber si es posible construir en la parcela y bajo qué condiciones.
- Estudio de viabilidad: Realiza un estudio de viabilidad del terreno, teniendo en cuenta los accesos legales, las instalaciones e incluso la categoría del terreno y si es compatible con la construcción.
- Solicita la licencia urbanística: Para obtenerla, deberás presentar un proyecto técnico detallado que incluya el diseño de la vivienda, el impacto en el entorno y la justificación de su uso. Dicho proyecto debe ser elaborado por un arquitecto y ajustarse a las normativas locales. Cumliendo todos los requisitos de construcción como la autonomía energética, suministro de agua y tratamiento de aguas residuales.
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